華鑫證券法拍房纳入二手房收购范围的分析

　　最近几年，各地持续推进收购二手房用作保障房的工作。在此过程中，也出现了一些创新，例如将司法处置住房——即法拍房——纳入收购范围。对这一新动向加以分析，有助于更准确把握二手房收购的政策导向，也有助于明确未来可进一步探索的创新方向。需要说明的是，此处所提法拍房，主要涵盖个人业主相关的法拍房、房企债务处置中涉及的法拍房，以及保障房领域的法拍房等。

　　一、事件背景：从二手房收储到司法处置房的定向扩围

　　2026年以来，多地政府及国有企业在推进存量住房收购用于保障性住房的过程中，一项具有明确指向性的条款引起了市场关注：在收购标的物的选择上，多个地方政策文件明确将“因贷款逾期进入司法处置程序的商品住房”或“流拍的商品住房”纳入收购范围。

　　这一动向的背后，是自2024年以来全国法拍房挂牌量持续攀升、流拍率维持高位的现实。大量司法处置房产未能通过市场途径完成去化，形成了特殊类型的二手房或存量资产沉淀。与此同时，保障性住房筹集任务在“十四五”末期仍面临较大压力。将司法处置住房纳入收储体系，成为地方政府“十五五”时期在“市场+保障”双轨制下的一项创新性操作，也是存量盘活的多渠道体现。

　　需要指出的是，这一做法并非凭空出现。早在2023年底，住建部已提出可“充分利用依法收回的……司法处置的住房和土地”建设保障性住房。2024年5月，自然资源部进一步明确支持地方政府收购“司法以及破产拍卖中流拍的土地”。当前各地的实践，可视作上述政策导向在二手房收购领域的具体落地。

　　二、政策梳理：各地涉及法拍房收购的具体条款

　　截至目前，全国范围内已有至少13个地区在政策文件或实践中明确将法拍房纳入存量商品房收购范围，涵盖省级、地市级、区县级三个行政层级。各地政策在出台时间、收购对象描述、收购主体及用途上存在差异，但总体呈现出从省级框架到基层落地的多层级推进格局。

　　三、各地收购的特征总结

　　此类13地收购体现了行政层级的多元化，形成了三级推进的格局：省级层面负责制定框架，地市级层面出台实施细则，区县级及具体项目层面负责落实，呈现出“自上而下传导、自下而上实践”的双向互动特征。整体来看，这类工作统一在收购存量房用于保障性住房的体系之中，路径也十分清晰。

　　由于整体遵循这一体系，相关操作模式自然也以收购存量房做保障房的框架为基础。例如，收购主体高度集中于地方国企，绝大多数地区明确由地方国有企业或专业化住房租赁公司承担这一角色，当然也有如福建省明确鼓励各类市场主体参与。这与保障性住房的公益属性及大规模资金占用的需求相匹配。从收购用途看，各地收购的法拍房主要转化为保障性租赁住房、配售型保障房、人才公寓、公租房等，部分地方还扩展至青年公寓、职工宿舍、城中村改造安置房等多元用途，也有地区提及再出售的内容。在房源条件方面，共性要求包括面积限制（多数要求≤120㎡，部分要求≤70㎡或90㎡以内）、权属清晰、无法律纠纷；个性条件方面，如广西要求“单个小区≥30套、收购价≤同地段新房均价70%”，大连则要求“优先整栋/整单元”。

　　从司法拍卖的角度看，也存在一些特殊要求。例如，法拍房收购普遍以“司法拍卖价格”为基准，实际成交价显著低于同地段二手房市场价（如广州南沙约为30%-40%），有利于降低保障房筹集成本。同时，济南市在配售型保障房回购方案中明确“因法院司法处置要求回购”的情形，从退出端打通了保障房与司法处置的衔接通道，具有制度创新意义。

　　四、核心动因：为何收购法拍房成为政策关注点

　　地方政府将收购重点从一般二手房进一步扩大至法拍房，主要基于三方面考量。

　　第一，价格优势明显。司法处置房通常以评估价的七至八折起拍，经过一次或多次流拍后，价格进一步下探。国资平台在流拍后介入收购，议价空间较大，能够以显著低于周边二手房市场的价格获取房源，从而降低保障房的筹集成本。法拍房的实际交易价格为评估价的7成左右，若批量收购，或可以做到6成左右的水平。

　　第二，产权清晰度相对可控。虽然司法处置房涉及债权债务关系，但经过司法拍卖程序后，法院出具的裁定书具有确权效力，可以解除原有的抵押和查封。相较于一般二手房交易中可能存在的隐性产权风险，流拍后的司法处置房在产权交割层面反而具有更强的法律确定性。

　　第三，化解金融风险的协同效应。大量流入司法处置环节的住房背后是银行贷款的违约。地方国资收购这部分房产，相当于以保障房筹集的资金通道，置换出了银行体系内沉淀的不良资产抵押物，有助于降低地方金融机构的坏账压力，实现房地产市场风险与金融体系风险的同步缓释。

　　五、操作机制：定价、资金与交易流程的特殊安排

　　收购司法处置住房的操作机制与一般二手房收购存在显著差异，主要体现在三个环节。

　　定价机制方面，一般二手房收购通常采用市场评估价或双方协商价，而司法处置房的收购定价严格与司法拍卖环节挂钩。多地政策明确要求，收购对象必须是“流拍”的司法处置房。这意味着在国资介入之前，该房产已经历了至少一轮公开市场拍卖且未能成交。国资的收购价格通常不高于最后一次流拍的保留价，或在该价格基础上进一步协商下浮。这种“先市场检验、后国资托底”的定价机制，在一定程度上为收购价格的公允性提供了程序保障。

　　资金来源方面，收购法拍房主要依赖三类渠道：一是地方政府专项债中用于存量商品房收购的部分；二是保障性住房再贷款工具，此类工具源于2024年人民银行设立的额度为3000亿元的资金，贷款利率约为1.75%，当前利率进一步下调；三是地方国企的自有资金或商业银行配套贷款。需要指出的是，司法处置房的收购对资金到位的时效性要求更高，因为司法程序中的资产处置有时效约束。

　　交易流程方面，与一般二手房买卖不同，司法处置房的收购不经过原业主的直接交易环节。国资收购方直接与法院或司法辅助机构对接，凭借法院出具的执行裁定书办理产权过户。这一流程简化了谈判环节，但要求收购方具备处理司法文书、协调不动产登记机关的专业能力。

　　六、潜在影响：对法拍房市场与保障房体系的传导效应

　　将司法处置房纳入保障房收购范围，对相关市场将产生多重影响。

　　1、对法拍房市场而言，国资平台的介入为流拍房源提供了制度化的退出通道。在以往的市场环境下，一套法拍房经历一拍、二拍、变卖均流拍后，往往面临“以物抵债”给银行或长期搁置的结局，既无法形成有效供给，也不利于债权人的资金回收。国资收购机制的建立，相当于在法拍市场的末端增加了一个“兜底买方”，有助于缩短不良资产处置周期。但这一机制也可能产生一定的挤出效应：潜在的个人或机构买家如果预期国资将在流拍后以更低价格接盘，可能会选择观望等待，反而推高流拍率。这一逆向选择风险值得关注。

　　2、对保障房体系而言，司法处置房提供了差异化的房源供给。与新建保障房相比，司法处置房通常位于建成区，周边配套设施相对成熟，能够较快投入租赁或配售使用，缩短保障房的供应周期。同时，由于收购价格较低，运营主体在租金定价或配售定价上具有更大弹性，有利于实现“保本微利”的可持续运营。但司法处置房的户型结构、建筑质量、楼栋分布具有不可选择性，与保障房筹集中通常要求的“小户型、低总价”标准可能存在错配，需要收购方进行逐套甄别。

　　七、风险与约束：当前面临的三个操作难点

　　尽管政策设计具有合理性，但在实际落地过程中仍面临明确的约束条件。

　　第一，房源筛选成本较高。司法处置房分布零散，单套尽调工作量不亚于一般二手房交易。对于计划收购数百套乃至上千套房源的国企而言，逐套核查产权瑕疵、欠费情况、实际占用状态，需要投入大量人力和时间成本。若因尽调不充分收购了存在租赁权、居住权等权利负担的房产，后续的清场和交付将面临法律障碍。

　　第二，区域错配风险存在。法拍房的分布由违约事件的地理分布决定，而非由政府保障房需求的空间布局决定。这可能导致一个矛盾：收购来的司法处置房集中出现在某些供给过剩的区域，而保障房需求集中的核心城区反而缺少可供收购的司法处置房源。若强行跨区域调配，则面临运营成本上升的问题。

　　第三，资金闭环尚未完全打通。当前收购司法处置房的资金主要依赖财政和银行信贷，持有环节的租金收益通常难以覆盖资金成本（包括利息、物业维护、税费等）。若无法通过保障性租赁住房REITs实现退出，大规模收购将长期占用国企资本金，制约其持续收购的能力。这个问题也是目前收购二手房中的通病。截至2025年末，市场上已发行的保租房REITs产品不足十只，整体规模有限，难以承载大规模存量资产盘活的需求。

　　八、展望：从应急工具到常态化机制的转化条件

　　综合来看，将法拍房纳入存量商品房或二手房收购范围，已成为最近几年尤其是2025年以来各地盘活存量住房、拓宽保障房房源的创新政策方向。政策推进呈现出时间上加速扩散（从2024年底至2026年初持续增加）、空间上由点及面（从东部沿海向中西部地区扩展）、操作上逐步规范（从实践探索走向省级统一标准）的显著特征。当然当前政策仍以地方自主探索为主，国家层面尚未出台统一指导意见，各地在收购标准、定价机制、资金来源、退出渠道等方面存在较大差异，具体落地项目也相对不多，也比较分散。

　　结合收购二手房做保障房的工作，我们认为，收购法拍房用于保障房，是当前房地产市场风险化解与住房保障体系建设双重目标下的创新性政策工具，重点解决法拍房积压与保租房筹集的双重压力。中长期来看，若要实现从“应急托底”向“常态化机制”的转化，需要满足以下条件：一是建立标准化的司法处置房评估与尽调流程，降低单套收购的交易成本；二是持续拓宽此类房源的再利用模式，即增加市场需求；三是完善保租房REITs的发行审核机制，为收购资金提供可行的退出通道；四是适度扩大收购主体的范围，允许更多市场化机构在同等条件下参与竞购，避免单一国资主体定价对市场信号形成过度扰动；五是立足化债工作导向，增强司法部门和房地产部门的沟通机制。通过此类工作，其也可以成为二手房收储体系中的一个常态化子项。

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